住房被母親賣出抵債 智力殘疾的他還能拿回房產(chǎn)嗎
承辦檢察官察看王佚租住的儲藏室。
承辦檢察官和法官一起到案涉房屋抵押銀行告知情況。
承辦檢察官就王佚共同監(jiān)護(hù)問題聽取社區(qū)意見。
9年前，殘疾人王佚名下的唯一住房被作為監(jiān)護(hù)人的母親做主賣與他人。在法院判決將房子過戶給他人后，因母親已離世，不服判決的弟弟王逢以監(jiān)護(hù)人的身份代理王佚提起上訴，但歷經(jīng)二審、再審，均被法院駁回。無奈之下，王逢代理王佚向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。
經(jīng)江蘇省南京市檢察院發(fā)出再審檢察建議、南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)檢察院（下稱“江寧開發(fā)區(qū)檢察院”）兩次支持起訴，被“賣”掉的房子終于“物歸原主”，王佚的合法權(quán)益得到有效維護(hù)。
唯一房產(chǎn)被“賣”
兩年前，當(dāng)檢察官走進(jìn)南京江寧某小區(qū)王佚居住的儲藏室時，映入眼簾的是滿屋雜物，臟亂不堪，雜物中間留出了窄窄的間隙，僅能供一個人通過。“他腦殼有點(diǎn)問題，跟小孩子一樣，給他現(xiàn)金他知道去買東西，但是不知道該找多少錢回來。”小區(qū)里一個阿姨看到有人來了解情況，熱情地迎上來介紹說。
年近五旬的王佚，年幼時因用藥不當(dāng)，智力受損，缺乏正常的理解能力，也無法與人正常交流，被鑒定為三級智力殘疾。2007年，王佚家所在片區(qū)適逢拆遷，父母為了他日后有個安身之所，便將一套建筑面積為95.7平方米的拆遷安置房登記在了他的名下。父親離世后，王佚的日常起居主要由母親和弟弟王逢照料。
王逢是一名小企業(yè)主，名下有家小公司，但長期經(jīng)營不善，時�？拷鑲S持公司運(yùn)轉(zhuǎn)。2015年，王逢欠張華的20萬元借款到期了，但他無力償還。為了幫小兒子渡過難關(guān)，母親以監(jiān)護(hù)人名義同張華簽訂了購房協(xié)議，將大兒子王佚名下的那套拆遷安置房以40萬元的價格賣給張華抵債。因當(dāng)時該片區(qū)的安置房均未辦證，雙方在簽訂購房協(xié)議時約定先交付房屋，以后辦理過戶手續(xù)。
沒了房子的王佚自此便跟弟弟王逢住在一起。誰料，王逢后來將自己的房子也賣了，王佚只好住進(jìn)王逢給他租來的儲藏室里。再后來，王佚的母親因病去世，其近親屬就只剩下弟弟王逢一人。
2018年6月，因片區(qū)的安置房辦理了產(chǎn)權(quán)登記，具備了過戶條件，張華便要求王佚協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。但王逢覺得房子賣40萬元賣虧了，拒絕了張華。張華隨即一紙訴狀將王佚訴至法院，要求其履行協(xié)議約定，協(xié)助自己辦理過戶手續(xù)。
由于王佚的母親已經(jīng)去世，案件在審理過程中，法院依王逢的申請對王佚的民事行為能力進(jìn)行了鑒定，認(rèn)定王佚為無民事行為能力人，并指定王逢為其監(jiān)護(hù)人。
針對張華的訴訟請求，一審法院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，且張華已支付價款并實(shí)際占用房屋多年。既然案涉房屋已具備產(chǎn)權(quán)變更登記條件，母親離世后，王逢作為王佚的監(jiān)護(hù)人，理應(yīng)與王佚恪守誠信，繼續(xù)履行合同。最終，法院判令兄弟二人于判決生效之日起三十日內(nèi)，協(xié)助張華將案涉房屋過戶至其名下。
因不服一審判決，王逢以監(jiān)護(hù)人的身份代理王佚提起上訴。但歷經(jīng)二審、再審，法院均維持原判。案涉房屋經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行，被過戶給了張華。
提出再審檢察建議
2021年12月14日，王逢以監(jiān)護(hù)人的身份代理王佚向南京市檢察院提出監(jiān)督申請。
受理該案后，南京市檢察院承辦檢察官及時調(diào)取了訴訟案卷和案涉不動產(chǎn)登記資料，找當(dāng)事人談話詢問，核實(shí)案件情況。
“當(dāng)事人申請監(jiān)督的理由并不充分。”承辦檢察官經(jīng)審查認(rèn)為，當(dāng)事人的理由是案涉房屋的賣價明顯低于市場價，提供的證據(jù)是其母親名下一套面積為62.2平方米的拆遷安置房賣了42.5萬元，而案涉房屋的面積有95.7平方米，卻只賣了40萬元。即便賣房價格與市場價存在一定出入，但雙方當(dāng)時簽約時均已認(rèn)可，因此這個申請監(jiān)督的理由不能成立。此外，當(dāng)事人主張雙方實(shí)為借貸關(guān)系，并無房屋買賣合意，但同樣拿不出充足的證據(jù)。
“單從當(dāng)事人提供的證據(jù)和法院判決所依據(jù)的法律條款來看，本案似乎并沒有問題。”然而，隨著調(diào)查工作的深入，承辦檢察官卻發(fā)現(xiàn)，這件看似簡單明了的案件其實(shí)并不簡單。
“我們經(jīng)過實(shí)地走訪查明，原房主王佚作為一名無民事行為能力的智力殘疾人，名下只有案涉房屋這一處房產(chǎn)。房子被出售后，他居住在弟弟王逢為他租來的儲藏室里，居住條件十分惡劣。顯然，王佚的權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害。”承辦檢察官介紹說。
檢察官經(jīng)核查還發(fā)現(xiàn)，王逢與張華早就存在借貸關(guān)系。當(dāng)借款累積到一定數(shù)額而王逢無力償還后，張華便要求王逢賣掉他名下的房產(chǎn)抵債，結(jié)果遭到王逢拒絕。彼時，為了讓小兒子既能保住房子又能擺脫困境，母親便做主將大兒子王佚名下的房子以40萬元的價格賣給了張華。而賣房款一半被用于抵扣王逢向張華的借款，另一半被王逢占有使用。
“民法典第35條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。作為王佚的監(jiān)護(hù)人，母親明知用大兒子的房屋為小兒子抵債有損大兒子的利益，仍然將案涉房屋賣給張華，顯然違反了法律規(guī)定。而買受人張華與王佚一家早就熟悉，其明知王佚是無民事行為能力人，還與王佚的母親簽訂房屋買賣合同，拿王佚的房子抵債，并將抵扣后的房款交給王逢處置，直接損害了王佚的利益。”承辦檢察官認(rèn)為，監(jiān)護(hù)人并不是為了維護(hù)王佚的利益而處分其房產(chǎn)，買受人明知王佚系智力殘疾人，且交易價格明顯低于市場價，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋買賣合同無效。
2023年3月16日，南京市檢察院依法向該市中級法院提出再審檢察建議，以王佚的安居權(quán)明顯受到侵害、其母親出售案涉房屋的行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，案涉房屋的價款明顯低于市場價等為由，建議法院再審該案。
兩次支持起訴
“再審檢察建議發(fā)出后，有一個問題一直困擾著我們，那就是即使房屋通過再審改判追回，但監(jiān)護(hù)人還是王逢，如果王逢再次損害王佚的利益怎么辦？”承辦檢察官告訴記者，再審法院也有這方面的顧慮，提出判決前要變更監(jiān)護(hù)人。
為此，南京市檢察院將王佚監(jiān)護(hù)案移送至王佚所在地的江寧開發(fā)區(qū)檢察院辦理。收到該案后，江寧開發(fā)區(qū)檢察院承辦檢察官及時走訪王佚居住的社區(qū)，了解到雖然王逢曾有侵犯哥哥財產(chǎn)權(quán)的行為，但他日�；旧弦脖M到了生活照料等監(jiān)護(hù)責(zé)任。“每天都是他弟弟來給他送飯，偶爾還來給他洗衣服。”王佚的鄰居告訴檢察官。
考慮到?jīng)]有其他適宜親屬自愿監(jiān)護(hù)，社區(qū)也不具備獨(dú)立監(jiān)護(hù)條件，承辦檢察官認(rèn)為應(yīng)該保留王逢的監(jiān)護(hù)權(quán)，否則王佚的生活保障將馬上面臨問題。但是由王逢獨(dú)立監(jiān)護(hù)又不利于保護(hù)王佚的財產(chǎn)，因此有必要對王逢的監(jiān)護(hù)權(quán)進(jìn)行有效監(jiān)督。
在聽取民政部門、殘聯(lián)意見的基礎(chǔ)上，江寧開發(fā)區(qū)檢察院向王逢及社區(qū)提出由雙方共同監(jiān)護(hù)的建議，得到雙方一致贊同。
因之前指定監(jiān)護(hù)人是由法院判決進(jìn)行的，要變更監(jiān)護(hù)人必須通過訴訟。今年3月7日，在收到王逢代理王佚提出的支持起訴申請后，江寧開發(fā)區(qū)檢察院及時立案，并決定支持王佚起訴變更監(jiān)護(hù)人。隨后，在檢察官的見證下，社區(qū)與王逢簽訂了協(xié)議，約定由王逢負(fù)責(zé)對王佚的日常照料，社區(qū)作為輔助監(jiān)護(hù)人監(jiān)督王佚財產(chǎn)的使用和處置。法院裁定確認(rèn)后，王佚的監(jiān)護(hù)問題解決了。
4月23日，法院采納了檢察機(jī)關(guān)的再審檢察建議，再審認(rèn)定案涉房屋買賣合同無效，判決撤銷原判決，駁回張華的訴訟請求。
案子雖然改判了，但案涉房屋在執(zhí)行回轉(zhuǎn)時又遇到了問題。原來，案涉房屋經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行過戶后，張華向銀行借款150萬元，并將該房屋抵押給了銀行。由于涉及銀行第三人，案涉房屋無法直接過戶到王佚名下。
殘疾人權(quán)益要維護(hù)，法院的判決必須得到執(zhí)行。江寧開發(fā)區(qū)檢察院決定再次支持起訴，支持王佚另行提起財產(chǎn)損害賠償之訴，將王逢、張華列為被告，并將銀行列為第三人。
法院受理該案后，多次組織王氏兄弟、張華、銀行進(jìn)行庭前調(diào)解，并邀請檢察機(jī)關(guān)參與。
8月23日，三方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：鑒于案涉房屋已由張華使用9年多時間，王逢只需返還張華21.5萬元購房款；張華在收到返款后將案涉房屋解除抵押，并將該房屋過戶到王佚名下。各方之間再無其他爭議。
經(jīng)了解，案涉房屋已于10月29日順利過戶至王佚名下。
保護(hù)更多的“王佚”
保障殘疾人合法權(quán)益既是踐行習(xí)近平總書記關(guān)于殘疾人事業(yè)的重要指示精神，也是踐行聯(lián)合國《殘疾人權(quán)利公約》的要求。近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，智力殘疾人可能因拆遷、贈與等原因獲得房產(chǎn)，這是其安居的基本保障。如果殘疾人名下的唯一房產(chǎn)被不當(dāng)處置，雖有社會保障兜底，但其生活質(zhì)量將顯著下降。
然而現(xiàn)實(shí)生活中，王佚的遭遇并非個例。記者了解到，在辦理本案的過程中，檢察機(jī)關(guān)通過對智力殘疾人房產(chǎn)權(quán)益受到監(jiān)護(hù)侵害的情況進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)這類糾紛一般會涉及殘疾認(rèn)定、民事行為能力認(rèn)定、指定監(jiān)護(hù)、公證、不動產(chǎn)登記等5個環(huán)節(jié)，而在這些環(huán)節(jié)中尚存在監(jiān)護(hù)形式單一，重人身保護(hù)、輕財產(chǎn)保護(hù)，政務(wù)信息不互通，監(jiān)護(hù)侵害發(fā)現(xiàn)難，囿于形式性審查、物權(quán)變動控制難等問題。
為推動解決問題、彌補(bǔ)漏洞，江寧開發(fā)區(qū)檢察院立足辦案，及時向相關(guān)部門制發(fā)社會治理檢察建議，督促各部門強(qiáng)化殘疾人保護(hù)意識、加強(qiáng)信息共享、防止履職缺位。同時，邀請各職能部門代表、人大代表、專家學(xué)者等召開聯(lián)席會議，就加強(qiáng)對殘疾人等特定群體的全流程保護(hù)凝聚共識。
