丁士洋：科技資管拓荒者
一股從容中蘊藏的力量，恰如丁士洋給人的最初印象。他出現(xiàn)在不同的論壇，質疑浮躁、反思行業(yè)，用低沉的聲調說出人們容易忽略的常識。但與他坐著對話時，則會發(fā)現(xiàn)他是深沉、勤于思考。
當舊有的辦公空間與模式正在經歷升級時，丁士洋希望用一張智慧物聯(lián)網，以及線下空間的打造，讓企業(yè)有更靈活的辦公地點，讓年輕人有更幸福的辦公體驗。
打造辦公物聯(lián)網
如果將時間拉回到四年前，2015年在雙創(chuàng)大潮的背景下，共享辦公浪潮在中國剛剛興起，以wework為代表的辦公模式進入國內；2015－2017年，辦公革命則以 “雙創(chuàng)、共享、共創(chuàng)“為主，市場風起云涌；2018年，在資本助推下，共享辦公進入快速擴張階段，并逐漸形成幾家頭部企業(yè)。
Distrii辦伴作為一家集科技研發(fā)、空間設計改造、空間運營和企業(yè)服務能力于一體的新辦公管理品牌，力圖通過打造智慧新辦公模式，讓工作方式和企業(yè)組織形態(tài)發(fā)生改變，同時為樓宇、為地區(qū)、為城市插上智慧的芯片。
在丁士洋看來，辦伴避開了“孵化器”、“眾創(chuàng)空間”等標簽，卻沒逃過“共享辦公”。但辦伴對自身的定位并不僅僅是共享辦公，而是“新辦公”。
為何將辦伴定位成“新辦公”，他認為，“一方面，這是基于to B端的辦公模式和特點，辦伴在服務于入駐現(xiàn)有物理空間的企業(yè)外，更向外部企業(yè)輸出辦公相關的各類服務；另一方面，這種不再局限于物理空間入駐的服務模式，對于目標客戶還是一項新鮮事務，讓企業(yè)了解并接受也需要周期和培育過程“ 。
而今，越來越多年輕人要求辦公環(huán)境更加人性化、個性化，對辦公場所的要求不僅僅是物理方面，更多是精神感受上的。大多數(shù)辦公品牌都會提出以更舒適和個性化的辦公環(huán)境服務于用戶，更合理、更藝術的空間規(guī)劃等，以期區(qū)隔開傳統(tǒng)的辦公。
丁士洋是建筑設計師出身，對于空間美學的營造和產品品質的追求是根植于骨子里的。但在追逐空間美學的同時，辦伴更關注線上的智能化系統(tǒng)，以辦公智能化為核心形成差異化競爭力�？萍嫉南胂罅τ卸啻螅k公形態(tài)的想象力就有多大。
在丁士洋看來，辦伴的終極目標是打造一張辦公物聯(lián)網，具體分析，不同的時間周期會涌現(xiàn)不同的形態(tài)，“第一階段，在2018年前，主營業(yè)務是共享辦公，在新加坡、大陸設立的辦公空間；第二階段，從2018年下半年開始，不再局限于共享辦公這種業(yè)態(tài)，而專注于資產運營和管理，以辦公為主，配套商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)；第三個階段，通過三至五年的時間積累，最終做成商辦類的物聯(lián)網”。
而今，Distrii辦伴交出了一系列漂亮的運營成績，為傳統(tǒng)辦公模式升級提供一條參考路徑，它已在2國(中國、新加坡)，擁有超過40個智慧辦公空間，運營面積超過30萬平方，工位2萬余個。
關于規(guī)模與盈利
規(guī)模與盈利，這是共享辦公繞不開的兩道檻。
行業(yè)快速發(fā)展也伴隨著隱憂，2018年下半年以來，一眾聯(lián)合辦公頭部企業(yè)接連傳出降價、裁員、合并等消息，加之空置率上升，價格下調，整個行業(yè)似乎迎來了寒冬。
在丁士洋看來，線下空間不應該僅僅以規(guī)模論，“在這個賽道上，規(guī)模不是最重要的，從經營者角度來說，能力是最重要的。另一方面，規(guī)模要與客戶匹配并同步，否則盲目的規(guī)模擴張和市場的繁榮就是鏡花水月”。
他進一步分析，“共享辦公是以運營為主要經營模式，它是一個長尾經營，與銷售在比較短的期間就能夠看到效益不一樣。它的經營周期比較長，每一個項目從前期開業(yè)到爬坡，再到進入穩(wěn)定階段，它的收益是隨著時間的積累而逐步顯現(xiàn)”。
但從短期來講，僅憑目前部分企業(yè)所表現(xiàn)出來的下滑特征，并不能否定這個行業(yè)。“辦公行業(yè)的規(guī)模足夠大，前景也非常廣闊，只要有一定的耐心和能力，這是一個非常朝陽的產業(yè)”。他對未來還是充滿了信心。
丁士洋表示，“對企業(yè)來說都希望能做大做強。從辦伴的角度來說，我們更希望能夠把能力逐漸培養(yǎng)起來，先強再大是我們的路徑”。2019年也是辦伴打造產品，夯實運營能力的一年。
關于盈利，無論共享辦公或者聯(lián)合辦公還是辦伴定位的智慧新辦公，發(fā)展至今，整個大的辦公行業(yè)都在不斷地探索、創(chuàng)新，尋找更適合自己的商業(yè)模式和盈利模式。而隨著時間的推移，大家從最開始的基本以租金為導向逐步向社群或者平臺流量導向、資產管理等多元收益方向去轉變。
丁士洋坦言，優(yōu)良運營管理的項目不僅能使業(yè)主方產生經營的收益，經營方同樣有可能分享資產溢價的收益，符合多維度獲取收益的原則，讓收益最大化。就辦伴來說，產出收益的同時更多在做價值管理，不論是通過運營系統(tǒng)標準化降低成本，或是運用智能系統(tǒng)特色功能，打造樓宇的稀缺性進而掌握定價權，通過整合多項服務內容、多方資源，給予樓宇管理的物業(yè)更多附加價值。因此，我們提出的科技資管是未來發(fā)展的必由之路，并且現(xiàn)在已經有了代表性的案例。今年5月，辦伴成功牽手國內領先的專注于困境資產投資、處置與運營的資產管理平臺——鼎一投資，就北京中關村韋伯時代項目正式簽訂合作協(xié)議，這是繼上地NEO項目之后在北京落下全流程資產管理項目第二子。
其實，辦伴自創(chuàng)立之初，就是自帶科技資管基因的。這些基因和經驗來自創(chuàng)始團隊過去20多年中國不動產寫字樓的發(fā)展沉淀。2018年5月以來，更是集中突破的階段。僅一年的時間內，辦伴已經陸續(xù)與新加坡城市發(fā)展集團、鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資、鵬里集團等物業(yè)方和基金方展開合作，以智慧科技為驅動，憑借覆蓋全流程的資產管理和運營能力，深度參與超過10個資管項目，成功奠定了Distrii辦伴“科技資管開拓者”的行業(yè)地位。
以下為樂居財經與丁士洋的對話精選：
樂居財經：如何看待目前的共享辦公行業(yè)？
丁士洋：我們從去年上半年開始把辦伴的主營業(yè)務定位是新辦公，不再是共享辦公。如果從辦公這個行業(yè)來說，共享辦公只是其中一種模式，或者說某個階段的模式。2018年，資本助推使它進入了快速擴張階段，有幾家擴張得比較快，這造成了辦公業(yè)態(tài)與市場需求造成了一個剪刀差，不匹配。
樂居財經：辦伴處于規(guī)模拓展的階段嗎？
丁士洋：對企業(yè)來說除了模式創(chuàng)新以外，規(guī)模拓展是必須的。我們目前的規(guī)模其實是按照一種加速度的在擴張。之前我們還是以共享辦公業(yè)態(tài)為主，從物業(yè)的規(guī)模，還有招商消化的時間周期，效率沒那么高，現(xiàn)在按照資產運營和管理的模式，單體面積會逐漸加大，也會有綜合業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。
樂居財經：wework之前成立了房地產基金，辦伴有沒有這種計劃呢？
丁士洋：對辦伴來說，我們實際上始終在堅持輕重結合的發(fā)展模式。早在2018年6月，辦伴就聯(lián)合新加坡CDL集團成立了一期30億、二期100億的“智慧城市更新基金”，并于同年9月在上海北外灘落地該基金的首個存量改造項目——辦伴耀江國際辦公空間。與此同時，辦伴陸續(xù)與鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資、鵬里集團等物業(yè)方和基金方展開合作，實際操盤和落地多個資管項目。優(yōu)良的持有，不僅分享了經營的收益，還分享了資產溢價的收益，這個符合多維度的獲取，讓收益最大化。
